Valuarvurdering: hvorfor banken ikke er enig i prisen, og hvad du gør

Du har fundet drømmeboligen. Salgsopstillingen viser en pris, foreningen har en frisk valuarvurdering, og alt ser rigtigt ud. Så ringer banken og fortæller, at den kun vil låne til en lavere værdi, og at du selv skal lægge et større beløb på bordet. Det er et af de mest ubehagelige øjeblikke i et andelsboligkøb, og det rammer mange helt uforberedt, ofte når de allerede har set sig varme på boligen.

Den gode nyhed er, at der er en logik bag. Når du forstår, hvordan en andelsbolig værdiansættes, og hvorfor banken ofte når frem til et andet tal end valuaren, bliver situationen til noget, du kan handle på i stedet for at blive skræmt af. I denne guide gennemgår vi hele mekanikken og de konkrete muligheder, du har som køber.

Kort fortalt: En valuar vurderer andelsforeningens ejendom som en udlejningsejendom, hvor værdien beregnes ud fra forventede lejeindtægter og et afkastkrav. Derfor er værdien følsom over for renten: stiger renten, falder den beregnede værdi, og andelskronen kan falde med. Din bank laver sin egen, ofte mere forsigtige vurdering, fordi en andel ikke er fast ejendom, banken kan tage pant i. Er bankens tal lavere end prisen, låner den kun op til sin egen vurdering og beder dig dække resten med en udbetaling. Det bedste, du kan gøre, er at forstå tallene, indhente vurderinger fra flere banker og være villig til at gå fra handlen, hvis prisen ikke holder.

Sådan værdiansættes en andelsbolig

Prisen på din andel er ikke tilfældig. Den udspringer af foreningens formue, og andelsboligloven giver flere måder at opgøre værdien af foreningens ejendom på. De tre, du oftest møder, er:

• Anskaffelsessummen: det, foreningen oprindeligt gav for ejendommen. Som regel det mest stabile grundlag, fordi tallet ligger fast. I ældre foreninger er det typisk også det laveste, men i en nystiftet forening kan det omvendt være det højeste af de tre.
• Den offentlige vurdering: myndighedernes ejendomsvurdering. For andelsboligejendomme er det i praksis stadig 2012-vurderingen, der bruges, fordi den foreløbige grundværdi fra december 2023 ikke kan indgå i beregningen af andelsværdien. I København ligger den derfor ofte markant under valuarvurderingen frem for et sted i midten.
• Valuarvurderingen: en uafhængig vurderers bud på ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom. Giver ofte den højeste værdi, men også den mest svingende.

Siden 2024 kan foreningen desuden regulere den seneste offentlige vurdering med nettoprisindekset, men de tre ovenstående er dem, du typisk møder i praksis. Rækkefølgen mellem dem er ikke givet på forhånd, så se på foreningens konkrete tal frem for at gå ud fra, hvilket grundlag der giver den højeste værdi.

Vær særligt opmærksom på fastfrosne valuarvurderinger. Med indgrebet mod kortsigtede ejendomsopkøb i juli 2020 fik foreninger mulighed for at fastfryse en valuarvurdering, der var indhentet inden indgrebet, på ubestemt tid. Vælger foreningen det, kan andelskronen hvile på en vurdering fra lavrentetiden, som aldrig skal opdateres. Spørg derfor ikke kun, hvilket grundlag foreningen bruger, men også om vurderingen er fastfrosset, og hvornår den er lavet.

Vælger foreningen valuarvurderingen, sætter en valuar en værdi på ejendommen, som indgår i beregningen af andelskronen. Andelskronen ganget med boligens fordelingstal giver andelsværdien. Den er ikke det samme som maksimalprisen: oven i andelsværdien kommer betaling for forbedringer af lejligheden, tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden og eventuelt særligt tilpasset inventar. Andelsværdien skal heller ikke forveksles med dit indskud, som er det beløb, der oprindeligt blev indbetalt til foreningen. Jo højere ejendomsværdi, jo højere andelskrone, og jo dyrere bliver andelen at købe.

Det centrale er, at valuaren ikke vurderer din lejlighed som en ejerbolig, du kunne sælge på det frie marked. Valuaren vurderer hele ejendommen, som var den en udlejningsforretning.

Derfor er valuarvurderingen følsom over for renten

En udlejningsejendom værdiansættes ud fra, hvor meget den kan kaste af sig i leje, og hvilket afkast en investor ville kræve for at købe den. En valuar bruger typisk en mere detaljeret beregning (en såkaldt DCF-model), men det bærende princip er det samme: forventet lejeindtægt sat i forhold til et afkastkrav. Kræver en investor 4 procent i afkast, er en ejendom, der giver 1 mio. kr. i årlig nettoleje, groft sagt 25 mio. kr. værd. Stiger afkastkravet til 5 procent, falder den beregnede værdi til 20 mio. kr., selvom lejen er præcis den samme.

Afkastkravet hænger tæt sammen med renteniveauet. Når renterne stiger, stiger investorernes afkastkrav som regel også, og så falder de beregnede ejendomsværdier. Det er derfor, du kan opleve, at andelskronen i en forening falder i en periode med rentestigninger, selvom der ikke er sket noget som helst med selve ejendommen. Det er ikke et tegn på, at foreningen er dårligt drevet. Det er en indbygget egenskab ved den måde, udlejningsejendomme prissættes på.

For dig som køber betyder det to ting. En andelskrone bygget på en valuarvurdering fra et lavrentemiljø kan være højere, end en ny vurdering ville give i dag. Og en forening, hvis økonomi er helt afhængig af en høj valuarvurdering, står mere sårbart, hvis renterne bevæger sig op.

Hvorfor banken ofte vurderer lavere end valuaren

Når du søger et andelsboliglån, laver banken sin egen vurdering af, hvad andelen er værd som sikkerhed. Og her er banken ofte mere forsigtig end valuaren. Det skyldes flere ting.

For det første er en andelsbolig ikke fast ejendom. Banken kan ikke tage pant i en ejendom, som ved en ejerbolig, men tager i stedet pant i selve andelen, tinglyst i Andelsboligbogen. Det gør typisk sikkerheden svagere, og derfor regner mange banker konservativt. For det andet ved banken, at valuarvurderingen kan svinge med renten, og den vil helst ikke låne fuldt ud mod en værdi, der kan falde. For det tredje kender banken sit eget salgstal: hvis du misligholder lånet, skal andelen kunne sælges igen til den pris, banken har regnet med.

Flere købere fortæller, at bankens vurdering kan ligge mærkbart under valuarens, nogle gange en hel del lavere. Det er ikke en fast regel, men et udtryk for, hvor forsigtige nogle banker er, særligt i foreninger med en høj, rentefølsom valuarvurdering. Konsekvensen er den samme: låner banken kun op til sin egen, lavere værdi, skal du selv dække forskellen mellem prisen og lånet med en udbetaling.

Et konkret eksempel gør det tydeligt. Koster andelen 1,2 mio. kr., men vurderer banken den kun til 800.000 kr., vil banken typisk kun låne dig op til de 800.000 kr. De resterende 400.000 kr. skal du selv finde. Det er netop den slags situation, mange oplever som et chok, fordi den dukker op sent i processen, når følelserne for boligen allerede er investeret.

Oven i bankens vurdering gælder der et generelt udbetalingskrav, som ingen bank kan se bort fra. Efter reglerne om god skik for boligkredit skal du selv lægge mindst 5 procent, og for en andelsbolig beregnes de 5 procent af den tekniske pris, altså andelsværdien plus din forholdsmæssige andel af foreningens gæld. Fordi foreningens gæld tæller med, bliver kravet ofte større, end mange regner med, og det er værd at regne på i foreninger med høj gæld. I eksemplet ovenfor skal du derfor både finde de 400.000 kr., banken ikke vil låne, og leve op til udbetalingskravet.

Er en bestemt valuar et rødt flag?

I andelskredse diskuteres det ofte, om en vurdering fra en bestemt valuar i sig selv er et faresignal. Det er det som udgangspunkt ikke. Der stilles nemlig formelle krav til, hvem der overhovedet må lave vurderingen. Valuaren skal have bestået uddannelsen Diplom i Vurdering, kunne dokumentere mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, være dækket af en ansvarsforsikring på mindst 5 mio. kr. pr. erstatningskrav og have aktuelt og indgående kendskab til markedet. De krav gælder, uanset hvem der skriver under på vurderingen.

Det, der er værd at kigge på, er ikke navnet på valuaren, men forudsætningerne i vurderingen. Bed om selve valuarrapporten, altså vurderingen af foreningens ejendom. Den skal ikke forveksles med vurderingsrapporten for lejligheden, som opgør forbedringer og mangler i selve boligen. Se efter, hvilket afkastkrav og hvilket lejeniveau der er regnet med. Et lavt afkastkrav giver en høj værdi, som er mere sårbar, hvis renterne stiger. Er lejeforudsætningerne optimistiske, gælder det samme. En vurdering med forsigtige forudsætninger er mere robust end en, der forudsætter, at alt bliver ved med at gå den rigtige vej. Er du i tvivl, så få din bank eller en boligadvokat til at læse rapporten igennem.

Vær dog opmærksom på, at valuarrapporten ikke står på listen over de dokumenter, sælger har pligt til at udlevere. Den liste dækker blandt andet foreningens vedtægter, energimærke, vedligeholdelsesplan, andelsbevis, referat fra seneste generalforsamling samt seneste budget og årsregnskab. Du kan altså bede om valuarrapporten, men du har ikke uden videre krav på den.

Hvad du kan gøre som køber

Uenighed mellem valuaren og banken er ikke nødvendigvis enden på handlen. Her er de skridt, der oftest hjælper:

• Forstå bankens vurdering: bed banken forklare, hvad dens tal bygger på. Nogle gange er der en konkret bekymring, du kan få svar på, andre gange er det en generel forsigtighed.
• Prøv flere banker: banker vurderer andelsboliger forskelligt, og nogle er mere fortrolige med andelsmarkedet end andre. En anden bank kan nå frem til et andet tal.
• Regn på den samlede udgift: en lavere pris med en høj boligafgift kan koste det samme om måneden som en dyrere andel med lav afgift. Se på det samlede billede, ikke kun udbetalingen.
• Vær klar til at gå fra handlen: hvis flere banker uafhængigt vurderer andelen lavere end prisen, er det et stærkt signal om, at prisen er for høj. Det er bedre at gå glip af én bolig end at strække sig så langt, at økonomien ikke hænger sammen.

En lavere bankvurdering er med andre ord ikke kun et problem. Den er også en ekstra kontrol af, om prisen er holdbar. Banken har en økonomisk interesse i, at andelen rent faktisk er pengene værd, og det gør dens skepsis til nyttig information for dig.

Ofte stillede spørgsmål

Klar til at finde din andelsbolig?

En valuarvurdering er et øjebliksbillede, ikke en garanti. Forstår du, hvordan den beregnes, og hvorfor banken ofte er mere forsigtig, står du langt stærkere, når samtalen om udbetaling begynder. Vil du dykke dybere ned i foreningens tal, kan du læse videre i vores guide Rød flag eller godt køb? Sådan læser du andelsforeningens økonomi og gøre dig klar med Sådan bliver du købsklar med 3 vigtige forberedelser.

Vil du have hjælp til at holde øje med markedet, mens du leder? Andelsboliger i København samler opslag fra mere end 100 kilder og giver dig besked, kort efter nye boliger matcher dine ønsker. Er du i tvivl om et begreb undervejs, finder du korte forklaringer i vores ordbog over andelsbolig-begreber. Du kan også læse mere om andelsboligers økonomi hos Bolius og ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation).

Har du spørgsmål, er du altid velkommen til at skrive til os på support@andelsboligerkbh.dk.